כללי ברזל לרוכש דירת מגורים

 

כללי ברזל לרוכש דירת מגורים

 

רכישת דירת מגורים הינה צעד משמעותי בעל חשיבות רבה. אנו משקיעים את מיטב כספינו בעבור רכישת דירה ולעיתים ישנן חששות ושאלות רבות בטרם חתימת על הסכם המכר.

 

במאמר זה כתבתי את עשרת כללי הברזל שעל כל רוכש לדעת ולבדוק בטרם רכישת הדירה וחתימה על הסכם המכר.

 

בדיקת הדירה וסביבתה

מומלץ מאוד לבקר בדירה מספר פעמים וזאת בכדי לבדוק את מצב הדירה בשעות שונות של היום, בוקר וערב ואף בסוף שבוע.

יש לשים לב לתקינות מערכות הדירה כגון; סדקים, סימני רטיבות, אינסטלציה, חשמל וכדומה. בנוסף המלצתי לבדוק מבעוד מועד האם קיימים בסביבה מוסדות חינוך ובריאות, תחבורה ציבורית ועוד.

 

בדיקת הדירה על ידי אנשי מקצוע

בנוסף לליווי המשפטי של עורך דין המלווה אתכם בעסקה, רצוי להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע נוספים בכדי לקבל החלטה מושכלת.

ניתן לשכור שירותי בדק בית של חברה לביקורת מבנים ובכך בעצם לקבל חוות דעת מקצועית, מלאה ועדכנית לגבי מצב הדירה. בין היתר, בדיקת איכות הבניה והגימור וכן מפגעים גלויים וסמויים בדירה ומידע לגבי מצבה הפיזי, תקינות מתקניה ומערכותיה, איתור ליקוי בניה ו/או ליקויים הנדסיים, מצב הבניין וכן חוות דעת לעניין סביבת המגורים. בנוסף, ניתן לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין שתפקידו להעריך את שווי הדירה  וכן שמאי המקרקעין יבצע בדיקת תשריטים, זכויות בניה, תכניות בניין וכיוצ"ב. המלצתי היא לא לחסוך בבדיקות הללו היות ולעיתים ממצאי הבדיקות יכולים להשפיע רבות על ההחלטה בדבר רכישת הדירה.

 

בדיקת הנכס ברשויות השונות

אין להקל ראש בבדיקת הדירה ברשות המקומית, כל אדם יכול לפנות למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה ולמצוא מידע שימושי והכרחי הפתוח לעיון הציבור.

חשוב לבדוק את תכנית בניין עיר (ת.ב.ע) על מנת לבדוק מהם הייעודים המותרים בקרקע המצויה בסמוך לדירה, שכן חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות סמוך לדירה וכן האם הבניה המותרת היא בניה גבוהה או נמוכה (בניין, בית ספר, כביש, קניון וכדומה) שימו לב, כי ישנן תכנית אשר עלולות להוריד משמעותית את שוויה של הדירה בעתיד.

 

חשוב לעיין בהיתר הבניה שלל הדירה, במידה והיתר הבניה אינו תואם את הדירה אזי ככל הנראה קיימות בדירה חריגות בנייה. כמו כן, יש לברר האם ישנן צווי הריסה  ו/או הפקעות וכן האם קיימות זכויות בניה נוספות לדירה הספציפית ו/או לכלל הדירות בבניין.

 

ניתן להזמין את תיק הבית המשותף בו ניתן למצוא התכתבויות שונות במידה וקיימות לגבי הדירה או הבניין ובכך בעצם ללמוד על "ההיסטוריה" של הדירה והבניין.

 

זיהוי בעל הנכס

יש לבדוק כי המוכר שעומד לפנינו הינו בעל הנכס האמיתי, ניתן לבדוק זאת על ידי הצגת תעודת זהות, בדיקת נסח טאבו ובמסמכים נוספים  בהם ניתן לראות כי הזכויות בנכס רשומות על שם המוכר שלפנינו.

 

בדיקת הזכויות הקיימות בנכס

יש לבדוק האם זכויות המוכר בדירה הינן זכויות בעלות או חכירה. ישנם מקרים בהם זכויותיו של המוכר יהיו רשומות כחכירה, חכירה היא סוג של זכות קניינית המקבילה לשכירות  ארוכת טווח (למעלה מחמש שנים) חכירה לדורות (מעל מעשרים וחמש שנים) כאשר הבעלות בקרקע בדרך כלל תהא שייכת למנהל מקרקעי ישראל (ממ"י), כאשר  בין הבעלים לחוכר קיים הסכם שכירות במקרקעין והחוכר משלם למחכיר דמי חכירה.

 

 ישם מוכרים שזכותם בנכס רשומה בדרך של הערת אזהרה מסיבות שונות, לרוב כאשר הבית טרם נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין לעובדה זו יש השלכות רבות בעיקר כאשר הרוכש מעוניין בנטילת משכנתא מבנק מלווה שאז סביר להניח שהבנק המלווה יבקש להמציא מסמכים רבים.

 

הלוואת משכנתא

כאשר הרוכש מעוניין לרכוש את הנכס באמצעות נטילת משכנתא מבנק מלווה, חשוב מאוד לערוך את כל הבדיקות המקיפות בעניין זה בטרם חתימה על הסכם המכר. יש לבדוק מול הבנק האם תינתן משכנתא בעבור הדירה הספציפית, שיעורי ריבית, עמלות והחזרים, בחירת מסלול נכון על מנת שהלווה יוכל לעמוד בהתחייבויותיו. משא ומתן מול הבנק המלווה הינו צעד הכרחי בטרם חתימה על הסכם המכר.

 

היבט המיסוי

כל אדם הרוכש זכות במקרקעין מחויב להגיש הצהרה בדבר ברכישה, כלומר, כל עסקת נדל"ן בישראל מחויבת במס ובחובת דיווח.

 

רוכש שזוהי דירתו היחידה יהא זכאי לשלם מס רכישה מופחת לעומת אדם הרוכש דירת מגורים נוספת. חשוב דעת, קיימים מצבים שונים בגינם זכאי הרוכש להקלות משמעותיות ו/או לפטור מתשלום מס.

 

עלויות נוספות בגין רכישת הדירה

קיימות הוצאות כספיות נוספות ונלוות  בעת רכישת דירה ויש להיערך לכך בהתאם גם להוצאות האלה, כגון: עלויות לקיחת משכנתא, תשלום אגרות והוצאות נוספות. דמי תיווך במידה וישנו מתווך בעסקה, שכר טרחת עורך דין וכדומה.

 

ליווי משפטי על ידי עורך דין

חשוב להיעזר בשירותיו המשפטיים של עורך הדין כבר בשלב ניהול המשא ומתן בגין רכישת הנכס. תפקידו של עורך הדין הוא להבטיח אתכם ואת כספיכם, לבחון בעיניים מקצועיות את העסקה ולשמור על האינטרסים שלכם כרוכשים.

 

דיני מקרקעין הינו תחום מורכב, הכולל בחובו זוגיות מס סבוכות, דיני המקרקעין  מתעדכנים ומשתנים מעת לעת ולכן חשוב לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום זה.

 

משרדינו מעניק ללקוחותיו ייעוץ וייצוג משפטי בסוגיות מקרקעין שונות על כל גווניו.



 

 

מהי הערת אזהרה

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן