מהי הערת אזהרה

 

מהי הערת אזהרה

 

לשכת רישום מקרקעין

לשכת רישום מקרקעין מנהלת את פנקסי המקרקעין אשר בהם נרשמים פעולות ועסקאות המבוצעות במקרקעין במדינת ישראל.

כיום, קיימת גישה ממוחשבת להוצאת נסח טאבו וכן תשלום אגרות שונות ללשכת רישום מקרקעין.

ישנן תשע לשכות רישום מקרקעין בארץ: ירושלים, תל אביב, פתח תקווה, נצרת, נתניה, באר שבע, חולון ורחובות.

החוק בישראל מכיר בחמישה סוגי זכויות קנייניות, אשר לגביהן ניתן לרשום הערת אזהרה, להלן: בעלות, שכירות, משכנתא, הנאה וקדימה.

סעיפים 126 ו-127 לחוק עניינם ברישום הערת אזהרה ותוצאותיה. תוכן הערת האזהרה יכול שיהא חיובי לעניין התחייבות לעשיית עסקה או לחילופין יכול שיהא  שלילי לעניין התחייבות להימנע מביצוע עסקה מסוג מסוים או התחייבות גורפת להימנע מביצוע עסקאות בכלל.

 

חשיבות הגשת הבקשה מיד לאחר חתימה על הסכם המכר

חשוב מאוד לרשום את הערת האזהרה בהקדם ומיד לאחר שנחתם הסכם המכר בין הצדדים. הרוכש יפנה בעצמו או באמצעות בא כוחו ללשכת רישום מקרקעין שבתחומה נמצא הנכס הנרכש ויגיש בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו.

אציין, כי יש לנהוג במשנה זהירות וכי עד רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש יוחזקו הכספים בנאמנות בידיי עורך דין נאמן. 

למעשה, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מעניקה לרוכש שני יתרונות מרכזיים. האחד, מניעת "עסקאות נוגדות במקרקעין" כלומר, שתי עסקאות מקבילות על אותו נכס. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כלל בסיסי לפיו  עסקת המקרקעין שבוצעה ראשונה בזמן היא העדיפה והקובעת מבין שתי עסקאות שבוצעו במקרקעין. אולם, ייתכנו מקרים כי מי שיש לטובתו זכות חוזית (אובליגטורית) ולא זכות קניינית, ייתקל בבעיה במידה והקונה  השני בזמן בעל הזכות הקניינית יוכיח כי פעל בתום לב, התמורה שולמה למוכר, הושלם הליך מכירת הנכס באמצעות רישום העסקה.

היתרון השני שקיים לרוכש שרשם הערת אזהרה הוא במידה ונושה של המוכר מעוניין להטיל עיקול על זכויותיו של המוכר בנכס הוא יידחה מפני הקונה אשר לטובתו נרשמה הערת אזהרה.

למעשה כוחה של הערת האזהרה היא בכך שהיא מעניקה לרוכש בטחון מרגע רישום הערת האזהרה ועד להעברת רישום הזכויות בנכס על שמו בסיום העסקה.

חשוב לדעת, ישנן נכסים אשר הזכויות בהם אינם רשומות בלשכת רישום המקרקעין אלא בספרי חברה משכנת, ברשות מקרקעי ישראל, רישומי קרן קיימת לישראל וכיוצ"ב. במקרים אלו לא ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין אולם ניתן לרשום הערת אזהרה אצל רשם המשכונות, רשות מקרקעי ישראל או ברישומי החברה המשכנת.

 

המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה

  • בקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי המתחייב  או הזכאי המאומת על ידי עו"ד או רשם.
  • התחייבות בכתב ו/או ייפוי  כח בלתי חוזר של בעל הזכות במקרקעין לעשיית עסקה או להימנעות מעשיית עסקה.
  • במידה והמתחייב אינו בעל הזכות הרשומה יש לצרף כתב הסכמה לרישום הערת אזהרה בחתימת בעל הזכות הרשומה מאומת על ידי עו"ד או רשם.
  • מסמכים המוכיחים את זהותו כל מי שחתם על הבקשה וההתחייבות, לרבות מסמכי תאגיד  במידה וצד לעסקה הינו תאגיד.
  • קבלה בגין תשלום האגרה הרלוונטית.

 

מקרים בהם יש צורף לצרף מסמכים נוספים

  • כאשר הבקשה או ההתחייבות חתומים על ידי מיופה כח – יש צורך בייפוי כח מאומת כדין.
  • כאשר מקרקעין הנמצאים בהליכי הסדר, יש צורך בהסכמת פקיד ההסדר (למעט בדירה בבית משותף).
  • כאשר המתחייב קטין יש צורך באישור בית המשפט או בית הדין הדתי.
  • כאשר המתחייב מנהל עיזבון יש צורך באישור בית המשפט או בית הדין הדתי.
  • כאשר המקרקעין כפופים להערה על הגבלת כשרות יש צורך באישור בית המשפט.
  • כאשר המקרקעין כפופים  לצו כינוס נכסים יש צורך  באישור בית המשפט לכונס למכור והסכמת הכונס במידת הצורך.
  • כאשר המקרקעין כפופים לצו עיקול, צו כונס נכסים וכיוצ"ב הרשומים על המקרקעין יש צורך באישור הזכאי לרישום הערת אזהרה שיודע לו על העיקול ו/או צו כינוס הנכסים.

 

מסמכים שיש לצרף כאשר הצדדים לעסקה או אחד מהם הוא תאגיד

  • תעודת רישום תאגיד.
  • פרוטוקול של אסיפת המנהלים המעיד על החלטה לבצע עסקה ודרך ביצועה מאומתת על ידי עורך דין.
  • אישור בכתב של עו"ד או רו"ח של התאגיד שיכלול בתוכו את הפרטים הבאים: אישור שהחברה קיימת, אישור כי בהתאם לתזכיר ולתקנון  של התאגיד בהתאם לזמנים הרלוונטיים לעסקה התאגיד רשאי לבצע את העסקה, אשור כי המשתתפים באסיפה כמפורט בפרוטוקול מוסמכים  לעשות פעולות בשם התאגיד ולחתום בשמו על המסמכים הדרושים לעסקה.

 

מסמכים שיש לצרף כאשר הצדדים לעסקה או אחד מהם או הוא תאגיד זר

  • תעודת רישום תאגיד.
  • יש לצרף את כל המסמכים המפורטים לעיל.
  • אישור עו"ד הבקיא בדיני המדינה שהתאגיד רשום בה, כי התאגיד כשיר לבצע את הפעולה לפי אותם דינים.
  • במידה ויפוי כח נחתם על ידי תאגיד ואושר על ידי נוטריון כי החותם על יפוי הכח זכאי לחתום בשם התאגיד .

 

סוגי הערות אזהרה

מלבד הערות האזהרה השכיחות המפורטות בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין בדבר התחייבות לעשיית עסקה או הימנעות מעשיית עסקה, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, חלקם נפוצים יותר וחלקם נפוצים פחות מרביתם מופיעים בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).

 

.

ליווי עסקאות מקרקעין

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן