פטורים ממס שבח

 

 

פטורים ממס שבח

 

בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח כשהשכיח שבהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה.

הזכאות לקבלת מדרגות מס מופחתות עבור דירה יחידה, ניתנת ככלל לתא המשפחתי הכולל את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18, כמוכר אחד. אם אחד  מבני המשפחה מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה בפטור.

 

התנאים המצטברים לפטור במכירת דירת מגורים מזכה

  • הדירה עונה להגדרת דירת מגורים.
  • בניית הדירה הסתיימה.
  • הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
  • הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
  • הדירה משמשת בפועל למגורים לחלופין מיועדת לשמש למגורים  (כוללת את כל המתקנים הנדרשים כגון: מטבח, שירותים, אמבטיה וכו').

 

דירת המגורים הנה דירת מגורים מזכה, כלומר, "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

  • 80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98 ועד ליום המכירה/
  • ארבע שנים שקדמו למכירה.

 

על המוכר לבקש את הפטור במפורש בטופס ההצהרה. 

 

המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

 

על המוכר לעמוד בהגדרת "תושב ישראל" או שהוא תושב חוץ עם האישורים הנדרשים.

 

הפטור יינתן עד שווי התקרה  (4,456,000 ₪  עדכני לשנת 2016).

 

מסלולי פטור לאחר הרפורמה במיסוי דירות מגורים (בהתאם להוראות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין).

פטור לדירה יחידה סעיף 49ב(2)

 

  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור – לעניין תנאי זה לא יביאו במניין את הדירות הנוספות לפי סעיפים 49ג וסעיף 49ד/
  • הדירה הנוספת היא דירה חלופית שנרכשה 18 חודשים שקדמו למכירה נשואת הפטור.
  • הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1997.
  • חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש.
  • הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(א)+(ב).
  • הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר יש זכויות בה בחלק שאינו עולה על שליש או שהיא מהווה מלאי עסקי (סעיף 49ד).

 

המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים.

 

המוכר לא מכר בפטור זה ב-18 חודשים הקודמים למכירה.

 

הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת / דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על שליש וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2).

 

במכירה בתקופת המעבר בלבד  מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017 לא היתה בבעלות המוכר  יותר מדירה אחת.

 

פטור לדירה שהתקבלה בירושה סעיף 49ב(5)

 

  • המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
  • לפני פטירתו היה המוריש  בעלים של דירת מגורים אחת.
  • אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי בעצמו לפטור.

 

פטור חד פעמי במכירת שתי דירות סעיף 49ה

 

  • במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד.
  • המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה. (חשוב, אם המוכר היה בעלים של שתי דירות ביום המעבר01.01.2014 הרי שבתקופת המעבר לא יוכל למכור את הדירה הנוספת בפטור לפי סעיף 49ב(2)  ומכאן שלא יוכל לנצל את הפטור לפי סעיף 49ה).
  • סכום שתי הדירות יחד לא עולה על סך של 2,004,000 ₪ (עדכני לשנת 2016).
  • המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה  דירה אחרת "הדירה החלופית" בסכום השווה ל- 3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
  • שווי מירבי של שתי הדירות יחד לא יעלה על סך של 3,334,000 ₪ (עדכני לשנת 2016)

 

יש לשים לב, כי  מכיוון שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה  והתנאים לפטור מתקיימים לאחר המכירה של הדירה השנייה, הרי שבשלב הראשון על המוכר לבקש הקפאה  תשלום המס וזאת עד להתקיימות כל התנאים העתידיים.

 

מכירת דירת מתנה תיקון סעיף 49ו

 

בנוסחו הקודם של הסעיף, תקופת הצינון הנדרשת היתה תלויה בזהות נותן המתנה, בשאלה האם התגורר בדירה ואף במצבו המשפחתי של מקבל המתנה. בנוסחו החדש של הסעיף  יש חשיבות רק לשאלה האם מקבל המתנה התגורר בדירה או לא.

 

מוכר דירה שנתקבלה במתנה חייב לעמוד גם בתקופת "צינון" לפני שיהא זכאי לפטור, להלן:

 

  • בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה – תקופת "צינון" של 4 שנים.
  • הדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה – תקופת "צינון" של 3 שנים.

 

אם לפחות מחצית ממחיר הדירה (50%) נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה  כאילו התקבלה במתנה ויחולו על המכירה ההוראות לעיל.

 

מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו הספירה מיום שימלאו לו 18.

 

מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה סעיף 49ז

 

אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה מושפעת מזכויות בניה קיימות או צפויות שהן בלתי מנוצלות , המוכר יהא זכאי לפטור נוסף (או חישוב ליניארי מוטב – לפי העניין) בשל הזכויות לבנייה נוספת, זאת בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה,  לפי הנמוך.

 

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף , לא יפחת מריצפת הפטור.

 

להלן סכומי תקרת הפטור ורצפת הפטור המעודכנים:

  • תקרת הפטור החל מיום ו' בשבט תשע"ו 16.01.2016 עד ליום יז' בטבת תשע"ז 15.01.2017 – 2,105,900 ₪.
  • רצפת הפטור החל מיום ו' בשבט תשע"ו 16.01.2016 עד ליום יז' בטבת תשע"ז 15.01.2017 – 527,400 ₪.

 

 

מיסוי מקרקעין

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן