החידושים במיסוי דירות מגורים - החל משנת 2018

 

 

החידושים במיסוי דירות מגורים - החל משנת 2018

 

 

בשנת 2013 נחקק תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "תיקון 76"), התיקון כלל שינויים בפטורים הניתנים במס שבח במכירת דירת מגורים.

 

לתיקון 76 נחקקו הוראות מעבר שתוקפם הסתיים ביום 31.12.2017.

 

מאמר זה יסקור חלק מהשינויים שבוצעו בהוראות תיקון 76 עם סיומה של תקופת המעבר ותחילתה של תקופת הקבע החלה חל מיום 01.01.2018.

 

תמצית הרפורמה במיסוי דירות מקרקעין - עיקרו של תיקון 76 בתקופת המעבר

 

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, המכונה גם "הרפורמה במיסוי דירות מגורים" צמצם למעשה את הסדרי הפטור שניתנו קודם לכן במכירת דירת מגורים, עד כדי ביטולם או הגבלתם באופן משמעותי, בעיקר במסגרת פרק חמישי 1 לחוק.

 

למעשה, הרפורמה הביאה לסוף תקופת קבלת הפטור ממס בגין מכירת "דירות השקעה". כזכור החוק נכנס לתוקף בשתי פעימות, האחת ביום 01.08.2013 (בדגש על סוגיית מס רכישה), והשנייה ביום 01.01.2014 (בדגש על סוגיית מס שבח).

 

החל מיום 01.01.2014 לא ניתן פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים שמחזיק דירת מגורים נוספת (להלן:"מרובה דירות"), כלומר, רק מוכר שמוכר את דירתו היחידה יהנה מפטור במס השבח.

 

למוכר שהוא מרובה דירות, ייערך חישוב של מס השבח שנצבר בכל תקופת אחזקת הדירה הנמכרת, באופן ליניארי בשתי תקופות להלן : פטור ממס על השבח הריאלי בלבד, מיום הרכישה ועד יום 01.01.2014 ; ומס בשיעור של עד 25% מיום 01.01.2014 ועד יום המכירה בפועל (להלן: "תכנון ליניארי" או "מס מוטב"). 

 

בהתאם להוראות המעבר נקבע כי, ניתן להחיל את שיעור המס הליניארי החדש במכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד בתקופת המעבר, שהינה כאמור 01.01.2014 – 31.12.2017.

 

מגבלה נוספת שנקבעה בהוראות המעבר היא, שבכדי להחיל את שיעור המס הליניארי החדש בתקופת המעבר, יש צורך כי במכירה של לפחות אחת משתי הדירות יהיה המוכר זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, בנוסחו לפני התיקון 76, כלומר, שהמוכר לא מכר ב-4 השנים שחלפו דירת מגורים בפטור ממס.

  

השינויים בתחולת שיעור המס הליניארי החל מיום 01.01.2018

 

פקיעת ההוראה המגבילה זכאות למס מוטב במכירת 2 דירות מגורים בלבד  

כפי שציינתי לעיל, הוראת השעה קבעה מגבלת שימוש בזכאות למס מוטב בתקופת המעבר ל-2 דירות מגורים בלבד.

 

החל מיום 01.01.2018 עם סיומה של תקופת המעבר (להלן: "תקופת הקבע"), יחול שיעור המס הליניארי החדש במכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר שהינו כאמור 01.01.2014, ללא מגבלה הנוגעות למספר הדירות הנמכרות.

 

שימו לב, כי לאחר תקופת המעבר, במכירה של מספר רב של דירות, עלולה להיות קביעה של פקיד השומה, כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולה כדי עסקת אקראי או נכנס לגדר הכנסה מעסק, ואז יחויב המוכר במס כהכנסה פירותית לפי שעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה.

 

פקיעת ההוראה המגבילה זכאות למס מוטב במכירה ל"קרוב"  

בהוראת השעה נקבעה הוראה כי הזכאות למס מוטב לא תחול במכירה של דירות מגורים מזכה שיום רכישתה קדם ליום המעבר ל"קרוב", שימו לב, שמגבלה 

זו חלה גם לגבי מכירה לקרוב בתמורה וגם לגבי מכירה לקרוב שאינה בתמורה (למעט, חלוקה של נכסי עיזבון בין יורשים, שבמסגרתה ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכנס הנמנה עם נכסי העיזבון).

 

החל מיום 01.01.2018 מגבלה זו הוסרה, כך שמעתה ואלך ניתן למכור ל"קרוב" במס מוטב, דירת מגורים שיום רכישתה לפני תקופת המעבר.

 

מכירת חלק זכויות בדירה 

בתקופת המעבר אחד מהתנאים לשימוש במס הלינארי היה כי זכאות המוכר לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק לגבי אחת הדירות שהנכרות במס מוטב, ואחד מתנאי התקיימותו של פטור זה היה כי על המוכר למכור את מלוא זכויותיו בדירה.

 

כאמור, מגבלה זו הוסרה, ולכן כעת, לטעמנו, החל מיום 01.01.2018 יש לפרש את הוראת החוק כמאפשרת מכר של חלק מהזכויות בדירה בשיעור מס מוטב.

 

פקיעת ההוראה לבחינת הזכאות למס מוטב בדירה שנתקבלה בפטור לפי סעיף 62 לחוק (להלן: "דירת שנתקבלה במתנה") 

בהוראת השעה נקבע כי, במכירה בתקופת המעבר של דירת מגורים שנרכשה לפני תקופת המעבר ושניתנה במתנה לפי סעיף 62 לחוק, החל מיום 01.08.2013 ועד ליום 31.12.2017,תבחן זכאותו של נותן המתנה למס מוטב במקום זכאותו של המוכר למס מוטב.

 

כלומר, זכאותו למס מוטב של המוכר (שהינו מקבל המתנה), מותנית בזכאותו של נותן המתנה, וזאת אף על פי שהשומה הינה כמובן על שם המוכר.  למעשה,  במקרה שכזה מקבל המתנה אינו כפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו' (רואים את נותן המתנה כאילו הוא "המוכר").

 

בתקופת המעבר , דירה שנתקבלה במתנה לפני 01.08.13 כפופה היתה להוראות הצינון לפי סעיף 49ו' לחוק כנוסחו לפני תיקון 76.

 

כעת, החל מיום 01.01.2018 לצורך בחינת הזכאות למס מוטב במכירה של דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני תקופת המעבר ושניתנה במתנה לפי סעיף 62 לחוק – אין צורך בבדיקת תקופת הצינון לבחינת הזכאות לקבלת מס מוטב.  

 

מקדמת מס שבח  תום הוראת השעה לפי תיקון 78 לחוק 

בתום תקופת המעבר הסתיים תוקף הוראת סעיף 4 להוראת השעה, שעניינו, הקלה לגבי תשלום מקדמת קונה במכירת דירת מגורים מזכה לפי הוראות סעיף 48א(ב2), שהינו חישוב לינארי חדש, בה נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה בשיעור המס הלינארי החדש שנעשתה בין 01.06.14 ל- 31.12.17, יהיה גובה המקדמה שווה לסכום המס לפי השומה העצמית של המוכר לפי סעיף 73(א)(6) לחוק.

 

השינוי בתקופת הקבע קובע כי בעסקאות שיחתמו החל מיום 01.01.2018 הקלה זו לא תחול, כלומר, שיעור המקדמה שיחול על הרוכש יהיה כאמור בהוראות סעיף 15(ב) לחוק -15% או 7.5% משווי המכירה.

 

שימו לב, כי ניתן להגיש בקשה להפחתת המקדמה, אשר תלויה בשיקול דעת המנהל בהתאם לקבוע בחוק.

 

פקיעת תוקף ההוראה המגבילה פטור "דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) 

כפי שהסברנו לעיל המחוקק ביטל את סעיף 49ב(1), החיל את שיעור המס הליניארי החדש במכירת דירת מגורים, והותיר על כנו את מסלול הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק – בהתאם להוראת השעה, בתקופת המעבר הוגבל פטור "דירה יחידה" כך שמוכר שביום 01.01.14 היו בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, לא היה זכאי לעשות שימוש בפטור דירה יחידה בתקופת המעבר, וזאת גם אם ביום המכירה יש בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.

 

כעת, החל מיום 01.01.2018 , בחינת מספר הדירות של המוכר תיבדק במועד המכירה בלבד ! כלומר, גם אם היו למוכר שתי דירות ביום 01.01.14 אך במועד המכירה כעת יש בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור לפי דירת מגורים יחידה. כמובן, בכפוף לקיום של מספר תנאים שיש לבחון את התקיימותם באופן פרטני לגבי כל אחד ואחד מהלקוחות. בעניין זה אציין כי ניתן לנצל את הפטור למכירת דירה יחידה אחת ב-18 חודשים (לא באופן שיטתי). בנוסף, קיימת תקרה של 4.5 מיליון ש"ח, שמעליה כל סכום יחויב בתשלום מס מלא.

 

המלצתי היא לשים לב,  כי כעת מוכר שבבעלותו יותר מאשר דירת מגורים מזכה אחת ביום 01.01.14 יהיה זכאי לפטור מלא במס שבח במכירת דירת המגורים האחרונה ! (כמובן בכפוף למגבלת תקרת המס הקבועה בסעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין). כך שמומלץ לבצע תכנון מוקדם של מכירות הדירות על מנת להשאיר בידו את הדירה בה השבח הינו הגבוה ביותר למכירה כדירה אחרונה.

 

פקיעת תוקף ההוראה המגבילה יישום פטור לפי סעיף 49ה לחוק 

סעיף 49ה קובע פטור ממס במכירת 2 דירות קטנות/ זולות כנגד רכישה דירה אחת גדולה/ יקרה יותר.

 

בתיקון 76 לחוק תוקנו הוראות הסעיף כך שהפטור לדירה הראשונה הנמכרת היה לפי סעיף 49ה ; והפטור לגבי הדירה השנייה היה פטור לפי דירה יחידה על פי סעיף 49ב(2) – ואולם כבר הסברנו לעיל כי  בהתאם להוראת השעה, מוכר שהיתה לו ביום המעבר (01.01.14) יותר מדירה לא היה באפשרותו לנצל פטור דירה יחידה. כך שלמעשה ההוראות לא תאמו אחת את השנייה ובתקופת המעבר לא ניתן היה ליישם את סעיף 49ה.

 

כעת, החל מיום 01.01.2018 ועם פקיעת תוקף הוראת השעה המגבילה פטור במכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2), הפטור כאמור יחול גם על מי שביום המעבר (01.01.14) היתה לו יותר מדירת מגורים אחת כמובן בכפוף ליתר תנאי סעיף 49ב(2) וממועד זה ניתן ליישם את הוראת סעיף 49ה.

 

 

מיסוי מקרקעין

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן