מדריך לפינוי בינוי

 

 

מדריך לדיירים בפרויקט

 

פינוי בינוי

 

פרויקט פינוי בינוי הינו הליך מורכב הטומן בחובו יתרונות רבים אך לא מעט סיכונים, מדריך זה כללי, ומטרתו לתת מעט רקע ומידע לבעלי דירות שבשכונותיהן נשקלת יוזמה לפרויקט פינוי בינוי.

 

לרוב מקובל כי בעלי הדירות אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט לרבות לעניין מיסוי מקרקעין, וזאת בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.

 

חשוב לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט לרבות תכנונו ובנייתו יחולו על היזם. שימו לב, כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה (מיסים וחובות שקיימים לדיירים עוד בטרם ההתקשרות, ארנונה, תשלומים שוטפים וכו')  ימשיכו לחול על הדיירים.

 

מהו פינוי בינוי

 

עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה".

 

במסגרת עסקת פינוי בינוי מפונות שכונות מגורים קיימות ושנות, לטובת בנית שכונה חדשה באותו מתחם. במסגרת עסקה זו מקבלים הדיירים במקום דירתם הישנה, דירה חדשה בשכונה מפותחת.

 

בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג

 

בטרם יצאו בעלי הדירות למסע זה, מומלץ כי לדיירים לקיים אסיפת דיירים בה יבחרו נציגות אשר תלווה ותקדם את התהליך מטעמם. בשלב זה יקבעו הדיירים את סמכות הנציגות הנבחרת.

 

לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובתחום פינוי בינוי בפרט על מנת שילווה וייצג את כלל הדיירים מהשלב ההתחלתי והראשוני.

 

בדיקה ברשות המקומית וקבלת מידע תכנוני

 

בשלב ההתחלתי מומלץ לברר באמצעות גורם מקצועי ומוסמך את עמדת הרשות המקומית לגבי הפרויקט המוצע.

 

חתימה על מסמכים טרום הסכם

 

לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, מומלץ מאוד שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות ו/או מגבילים את יכולת המשא ומתן של בעלי הדירות, אולם, לעיתים כאשר המשא ומתן מתקדם ניתן לחתום על מסמך כוונות (הסכמה עקרונית) קצוב בזמן וזאת בכדי לקדם את הפרויקט, מומלץ שכתב הכוונות יהיה לתוקף שבין 12 חודשים ל-18 חודשים ממועד חתימת רוב בעלי הדירות (לפי קביעת הדיירים) חשוב כי למסמך יהיה תוקף ברור וקצוב לכך.

 

בהתאם למסמך הכוונות, בעלי הדירות מביעים נכונותם לביצוע פרויקט פינוי בינוי, והכל בכפוף לכך שהצדדים יגיעו להסכמות ברורות שיעוגנו בהסכם חתום על ידי כל הצדדים הרלוונטיים. מומלץ שמסמך זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על בעלי הדירות, למעט בלעדיות לתקופה קצובה ומוסכמת. בנוסף, יצוין בו במפורש שהוא כפוף להסכמת הדיירים לגבי זהות היזם שיבחר והן לעניין התמורה והסכמה על כל יתר תנאי ההתקשרות לרבות הבטוחות שיינתנו לבעלי הדירות.

 

חשוב, יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת ומכאן שחשוב מאוד שעורך דין ילווה את הדיירים בטרם חתימה על כל מסמך מחייב.

 

בחירת היזם

 

לאחר שהתקיימה אסיפת דיירים בה נבחרה נציגות שתייצג את הדיירים בתהליך זה, יחד עורך הדין הנבחר יש לבחון את ההצעות שהתקבלו מהיזמים השונים לביצוע הפרויקט ולנהל מולם משא ומתן, מומלץ כי הנציגות תיידע את הדיירים בכל השלבים בתהליך.

 

חשוב לבדוק את חוסנו הכלכלי של היזם וניסיונו בביצוע פרויקטים מסוג זה, וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת. חשוב לציין כי העבודות יבוצעו על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט – 1969 ובסיווג המתאים.

 

קביעת זמנים רלוונטיים

 

חשוב לקבוע במשא ומתן פרקי זמן לביצוע פעולות מסוימות כגון; אישור התכנית המפורטת, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בניה, התחלת וסיום הבניה, רישום הבית המשותף וכדומה.

 

שימו לב, חשוב מאוד כי בהסכם יהיה מנגנון המאפשר את ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי  אם פעולה מסוימת לא התקיימה בהתאם לפרקי הזמן שנקבעו וכן קביעת תנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם כגון החתמת רוב מסוים של דיירים וכו'.

 

תנאים מתלים

 

במועד החתמת הדיירים על הסכם קיימת אי וודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט, מכיוון שהוצאתו של הפרויקט לפועל תלויה בגורמים רבים ושונים. מכאן שיש להתנות כי ההסכם לא ייכנס לתוקף עד אשר התקיימו התנאים שנקבעו מראש. כגון;

 

  • החתמת כלל הדיירים על ההסכם.

 

  • הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי.

 

  • אישור התכנית (תב"ע).

 

  • לעיתים קיים פער משמעותי בין התכנית שהוגשה לתכנית שאושרה, חשוב שיהיה סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם במידה והדיירים רואים עצמם כנפגעים מהתכנית שאושרה.

 

התמורה

 

כדאי כי התמורה לה יהיו זכאים בעלי הדירות תכלול את הרכיבים החשובים, לדוגמא :

 

  • דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי).

 

  • במידה והדייר עובר לדירה חלופית חשוב שיהיה סעיף המסדיר את מימון שכר דירה במהלך תקופת העבודות ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה בגובה שכר דירה המקובל באזור (חשוב כי בהסכם יוסדר אופן התשלום לדייר).

 

  • מימון הובלה של תכולת הדירה.

 

  • השתתפות בשכר טרחת  עורך הדין המייצג את הדיירים.

 

  • בחינת ברשות המקומית לעניין מתן הנחה בארנונה לתקופה הקצובה.

 

הדירה החדשה

 

חשוב כי ההסכם יכלול פירוט מקיף ורחב לעניין הדירה החדשה, לדוגמא: שטח הדירה החדשה שתתקבל לעומת שטח הדירה הקיימת, מיקום הדירה החדשה לעומת מיקום הדירה הקיימת, מפרט טכני של הדירה החדשה, מיקום החניה או הסדרת מנגנון מיקום החניה.

 

שימו לב, כי יש לקחת בחשבון כי  לרוב התשלומים השוטפים עלולים להיות גבוהים יותר מהתשלומים אותם רגילים הדיירים לשלם, כגון וועד בית, דמי ניהול, ארנונה  וכדומה.

 

בעסקאות פינוי  בינוי עומדות לדיירים מספר אופציות לעניין הדירה החדשה:

 

  • דירה חדשה בעלת שטח גדול יותר משטח הדירה הקיימת.
  • דירה חדשה בעלת שטח קטן יותר משטח הדירה הקיימת  וקבלת יתרת שוויי דירה חדשה בכסף מסומן.
  • קבלת שתי דירות קטנות ששווין לא עולה על שווי דירה חדשה במתחם.
  • קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם.
  • פתרון חלופי כגון דיור מוגן לדיירים מבוגרים.

 

על החלופות קיימות מגבלות הנובעות מחוק מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבת מס. כמו כן, ניתן לחרוג מהתמורות המתוארות לעי  אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מס בהתאם לחוק.

 

בטחונות

 

מקובל כי סמוך לפינוי הדירות וכתנאי לכך ימציא היזם לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה ובכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם לרבות העברת בעלות, רישום משכון לטובת בנק מלווה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות וכדומה.

 

בנוסף, ערבות רישום הבית המשותף וערבות שכירות כתנאי לפינוי הדירות ימסור היזם לדיירים ערבות אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות וזאת עד למועד קבלת הדירה החדשה.

 

ערבות בגין שנת בדק אחריות היזם לדירות החדשות קבועה בחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973

 

חשוב מאוד כי יהיה בהסכם סעיף מפורט לעניין מימוש הערבויות על ידי בא כח הדיירים.

 

גילוי ושקיפות

 

סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 מציין כי כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו ו/או כל מי ששכר תלוי בהוצאת הפרויקט לפועל, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני החתימה על ההסכם ובהסכם עצמו. הפרת סעיף זה תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמתו לביצוע הפרויקט.

 

פניה למשרדנו

 

במידה והינך דייר בבניין אופציונאלי לפרויקט פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות אלינו על מנת לקבל ייעוץ וליווי משפטי מלא החל מראשית התהליך ועד לסיומו. כמו כן, במידה והינך דייר אשר מעוניין לבחון ולבדוק הסכם לפרויקט פינוי בינוי אשר מציע יזם לבניין בו אתה מתגורר  נשמח לעמוד לרשותך וללוות אתכם כדיירים עד למיצוי כל זכויותיכם המשפטיות בפרויקט פינוי בינוי

 

 

פינוי בינוי ותמ"א 38

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן