קצת על משכנתא

מתכננים לקחת משכנתא ? תעצרו ותקראו את הכתבה הבאה !

 

לא פעם נכנסים למשרדי לקוחות שלאחר חיפושים רבים, מצאו את הדירה שאהבה נפשם, ההתחלה של תהליך הרכישה היא לעיתים קשה ומבלבלת. פגישות עם עורך הדין ולא מעט פגישות עם הבנקים למשכנתאות, יועצי משכנתאות, שמאים וכדומה. וכמובן גם לא מעט מושגים חדשים לאוזן כמו , קרן, ריבית, שפיצר, בולט, פירעון מוקדם, הצמדה למדד ועוד הרבה.

 

המאמר שלי לא יצליח להקיף את כל נושא המשכנתא ובטח שלא בא כתחליף לייעוץ משפטי או יועץ משכנתאות, מטרת המאמר ליתן רקע כללי וחשוב, ולהבין יותר במדויק את עולם המשכנתאות.

 

תחילה, כדאי שנבין את רכיבי המשכנתא

 

קרן משכנתא: כל משכנתא מורכבת מקרן משכנתא שהיא למעשה סכום ההלוואה המקורי אותו הלווה מקבל מהבנק.

ריבית משכנתא: למעשה הריבית היא המחיר של ההלוואה הנקוב באחוזים. ריבית המשכנתא היא הפרמטר החשוב ביותר בזמן לקיחת המשכנתא שכן למעשה היא מבטאת את ההחזרים החודשיים שלכם על המשכנתא, חשוב לוודא כי הריבית סבירה ולא גבוהה מידי על מנת שתצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך כל חיי המשכנתא.  

 

בישראל קיימים מסלולי הלוואה עיקריים המתבססים על ריביות שונות וכל מסלול מתאפיין למעשה במספר פרמטרים עיקריים:

 

פירעון ההלוואה – האופן בו אתם מחזירים את ההלוואה שנלקחה מהבנק, חשוב מאוד שהפירעון יהיה מותאם לכם, ליכולות ולהכנסות שלכם בהתאם למצבכם הכלכלי כיום ובעתיד. חישוב שקול מראש יכול למנוע לא מעט בעיות שעלולות לקרות בעתיד.

ריבית המשכנתא – החלוקה הבסיסית של הריביות מתחלקות לשתיים שהן קבועות ומשתנות.  בריבית הקבועה יש למעשה ריבית שהיא קבועה צמודה וריבית קבועה שהיא לא צמודה.

הריבית המשתנה צמודה לעוגן מסוים, פריים, משתנה צמודה ומט"ח.

(בהמשך ארחיב יותר בנושא זה).

הצמדה – סוג המטבע בו מתנהלת ההלוואה, יכול שהמשכנתא תהיה צמודה לדולר, לאירו, ליין היפני, למדד המחירים לצרכן ועוד.  חשוב לזכור שתנודה בגורם אליו המשכנתא צמודה יכול להביא לעליה משמעותית בהחזר המשכנתא.

אורך חיי המשכנתא-  כאן חשוב לשים לב כי ככל שהלוואה תהא לזמן ארוך יותר, ייתכן כי תשלמו יותר, קרי, חודש נוסף של תשלום ריבית. ואולם משכנתא לתקופה קצרה משמעותה החזר כספי גבוה יותר.

 

שיטות החזר ההלוואה הנהוגות בישראל

 

שיטת שפיצר – השיטה הנפוצה ביותר כיום, למעשה שיטה זו מאפשרת החזרים ראשונים נמוכים ביחס לשיטת הקרן השווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע (במידה והריבית אינה משתנה ובמידה וההלוואה אינה צמודה למדד) רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך והוא עולה ככל שהמשכנתא מתקדמת.

שיטת הקרן השווה – בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מתשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה, כלומר, הסכום המקורי שלוויתם מחולק במספר חודשי ההלוואה ובנוסף מתשלום הריבית על יתרת הקרן, שהוא הסכום עוד לא הוחזר, מכיוון שלאורך חיי המשכנתא מידי חודש הקרן קטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן וזאת כאשר מתעלמים משינויי מדד או ריבית.

נציין, כי שיטה זו מתאימה  למי שיכול לעמוד בהתחלה בהחזרים חודשיים גבוהים, כלומר, משלמים יותר בהתחלה בכדי לשלם בסך הכל פחות (הפוך משיטת השפיצר).

שיטת בולט (בלון) – בשיטה זו מידי חודש משולמת הריבית בלבד על מלוא הסכום, כולל הצמדה במסלולי צמודי מדד. כאשר בסיום תקופת ההלוואה, יש לשלם את מלוא הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד (כולל הצמדה על סכום הקרן באם ההלוואה צמודה למדד). שיטה זו מתאימה לאנשים שעתידים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות. באמצעות הלוואת הבולט  הם יכולים לקחת הלוואת גישור בהחזרים נמוכים יחסית. חשוב לציין כי לרוב שיטה זו מוגבלת לעד 4 שנים.

 

הצמדה למדד או הצמדה לפריים

 

ריבית קבועה לא צמודה – זהו המסלול הפשוט ביותר לחישוב, הריבית נקבעת מראש ביום בו אתם נוטלים את המשכנתא, ולמעשה ביחד עם סכום ההלוואה ותקופת ההחזר שנקבעה, נקבע תשלום חודשי שיישאר קבוע לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.

מסלול זה נותן וודאות ויציבות ומכיוון שכך הריבית שנקבעת בו הינה ריבית גבוהה ביחס למסלולים האחרים.

ריבית קבועה צמודה למדד -  במסלול זה בתחילת ההלוואה מחושב המסלול החודשי ללא הצמדה למדד והוא נשאר קבוע  לכל אורך תקופת החזר המשכנתא (כמו בסעיף הקודם). לאחר מכן, מתבצעת הצמדה למדד, כלומר, בכל חודש התשלום החודשי מוכפל בעליית המדד המצטברת מתחילת תקופת המשכנתא. לידיעה, מדד המחירים לצרכן מפורסם מידי חודש על ידי בנק ישראל. שימו לב, במקרה של ירידה במדד המחירים לצרכן המדד לא ירד אלא יישאר קבוע.

הצמדה למט"ח -  ישנם מסלולי משכנתא הצמודים לשערי מטבע חוץ כגון דולר, אירו, יין יפני וכו'.  במסלול זה נקודת הייחוס נקבעת ביום לקיחת המשכנתא ומשתנה לפי ערך המטבע.

הצמדה לריבית פריים – ריבית פריים מפורסמת על ידי בנק ישראל מידי חודש, ולמעשה במסלול זה המשכנתא נלקחת בריבית שמשתנה מידי חודש.

הצמדה לריבית פריים שונה מאוד מהצמדה למדד, היות ובזמן נטילת המשכנתא נדגמת ריבית הפריים ויחד עם המרווח שהוסכם מחושבת הריבית באותו חודש, כלומר, התשלום החודשי מחושב לפי ריבית זו (כאילו שהריבית קבועה) , ולאחר חודש כשהריבית משתנה אזי משתנה גם ריבית ההלוואה. למעשה במסלול זה כל חודש ההלוואה משתנה ואיתה הריבית המשולמת. חשוב לשים לב, כי המסלול הזה אומנם תנודתי ומשתנה מידי חודש. אולם לבנק ישראל קיים אינטרס לשמור על ריבית פריים יציבה. כמו כן, במסלול זה לרוב אין קנסות בגין פירעון מוקדם.

 

נקודה אחרונה במאמר זה תהיה החשיבות של סקר שוק לפני נטילת המשכנתא, זכרו כי עבודת מחקר טובה תשיג לכם את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, רצוי לפנות למספר בנקים ולבדוק את ההצעות שתקבלו, כאשר המטרה שלפניכם היא לסובב את ההצעות בין הבנקים על מנת לקבל את התמהיל הזול ביותר.

 

אני מזמינה אתכם ליצור עמי קשר ואשמח לעמוד לרשותכם.

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין וגישור

שד' שאול המלך 8, תל אביב

 

מהי הערת אזהרה

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן