תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין

 מהפיכת אישורי המיסים

 

 

  מהפכת אישורי המיסים

תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקרעין

 

תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין

בשנים האחרונות ישנם מאמצים רבים לשיפור וקיצור זמני הטיפול בין מועד עריכת הסכם המכר ועד להשלמתו על ידי רישום הזכויות בפנקס המקרקעין.

כחלק מהמנגנון החדש והמתפתח, קבעה רשות המיסים חובת דיווח מקוון על עסקאות נדל"ן באמצעות 'כרטיס חכם' המונפק לעורכי דין.

 

בנוסף, נקבע מנגון תשלום מקדמה למס שבח, המאפשר קבלת אישור מס שבח ומס רכישה לפני סיום הטיפול השומתי.

כמו כן, צעד נוסף המקל על ציבור הנישומים המייצגים שנכנס כעת לתוקף הינו קיצור טווח הזמנים בין מועד החתימה על העסקה ועד לקבלת אישורי המיסים לרישום בפנקסי המקרקעין.

 

למעשה, מטרתו של התיקון הינה לאפשר להשלים את הרישום בפנקסי המקרקעין גם כאשר לא הסתיים הטיפול השומתי,  בתיקון נקבע כי ככל וכבר הוצאה שומה לפי סעיף 78(ב)(1) ו-(2) אין צורך במתן אישורים לפי המנגנון הקבוע בתיקון.

 

במסגרת תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, נקבעו שני מסלולים נוספים בהם יוכל הרוכש לקבל אישור לרישום בפנקסי המקרקעין לפני עריכת שומת המנהל. התיקון קיצר את לוחות הזמנים להפקת אישור מס שבח ומאישור מס רכישה, כך שלמעשה, כיום לאחר התיקון קיימים שלושה מסלולים , כאשר כל אחד כולל בתוכו תנאים מצטברים, כדלהלן;

 

  1. מסלול ראשון – במסלול זה התנאים המצטברים מתייחסים לרוכש בלבד (מסלול קיים)                                                                            קבלת אישור מס  רכישה מקדמה בהתאם להוראות הקיימות כיום בסעיף 15(ט) לחוק, ובקיצור תקופה מ-90 ימים ל-60 ימים, ממועד ההצהרה.
  2. מסלול שני - במסלול זה התנאים המצטברים מתייחסים לרוכש ולמוכר. (מסלול חדש):                                                                       קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה במכירת דירת מגורים מזכה פטורה לפי פרק חמישי 1 לחוק, בכפוף לעמידה בתנאים של סעיף 16(א)(א2) לחוק, תוך 17 ימים ממועד ההצהרה או ממועד המצאת כל המסמכים הנדרשים ע"י המנהל.
  3. מסלול שלישי - במסלול זה התנאים המצברים מתייחסים לרוכש בלבד (מסלול חדש):

       קבלת אישור מס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל, בכפוף להשלמת ההצהרות ותשלום המס. חשוב: מסלול זה הינו הוראת שעה מיום                      30.05.2018 ועד ליום 30.4.2020.

 

הרחבה ופירוט:

מסלול ראשון

קבלת אישור מס רכישה מקדמה – לפי סעיף 15(ט).

תנאים מצטברים לרוכש בלבד – במסלול זה הרוכש יכול לבקש אישור מס רכישה:

 

1. מקדמת מס שבח 

 - תשלום מקדמה למס שבח לפי סעיף 15(ב) קרי, 15% או 7.5%.

 - מקדמת מס השבח , כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש בשל הפרת ההסכם על ידי המוכר באי מסירת חזקה בנכס לפי סעיף 15(ד)(3)(ב).

 

2. תשלום מס הרכישה

תשלום השומה העצמית של מס הרכישה במועד החוקי, קרי, תוך 60 ימים ממועד העסקה או כאשר חל סעיף 51 לחוק שאז 14 ימים מהיום שחדל התנאי להתקיים.

 

3. מועד הגשת הבקשה לקבלת אישורי המיסים

חלפו 60 ימים ממועד ההצהרה (שימו לב, 90 ימים לגבי מכירות עד ליום 30.5.18) או 30 ימים ממועד המצאת המסמכים או פרטים לבקשת המנהל, לפי המאוחר.

אם ביקש הרוכש הקלה או פטור ממס רכישה בהתאם להוראות לפי סעיף 9 הוא הגיש את המסמכים להוכחת זכאותו להקלה או לפטור כאמור.

 

4. לא נערכה שומת מס רכישה ע"י המנהל

המנהל לא ערך שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה, וכל עוד השומה נערכה לפני שהוגשה הבקשה לקבלת אישורי המיסים, גם אם הוגשה במועד.

 

5. במסלול זה הגשת הבקשה תהא על ידי טופס 7161, למשרד האיזור הרלוונטי (למדור גביה).

חשוב: במסלול זה  האישור יונפק באמצעות מערכת המייצגים.

  

מסלול שני

מסלול לדירות מגורים פטורות– לפי סעיף 16(א)(2א).

תנאים מצטברים גם למוכר וגם לרוכש, תנאים לקבלת כל אישורי המיסים כמקשה אחת.

 

במסלול זה באפשרות הרוכש לבקש אישור מס שבח ואישור מס רכישה ; ובאפשרות המוכר לבקש אישור מס שבח בלבד.

  

 1. בקשה לקבלת פטור מס שבח

  • המוכר ביקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, באמצעות טופס 7000, לפי סעיפים 49ב(2) או 49ב(5). חשוב: לא כולל בקשה לשימוש בשיעור מס לניארי מוטב ופטורים של תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי.

 

2. עמידה במועדי הדיווח

  • הצהרות המוכר והרוכש נעשו תוך 30 ימים מיום העסקה. (שימו לב, הצהרה שהוגשה לאחר שחלפו 30 ימים מיום העסקה לא תעמוד בתנאי זה).

 

3. תשלום השומה העצמית במס רכישה

  • תשלום השומה העצמית במס הרכישה  במועד החוקי, כלומר, תוך 60 ימים ממועד החתימה על העסקה.

 

4. השומות העצמית של הרוכש אינה מותנית בתנאי עתידי

  • השומה העצמית של הרוכש אינה מותנית בתנאי עתידי. אם השומה העצמית של הרוכש תלויה בתנאי עתידי, כגון, התחייבות למכור את הדירה הישנה תוך התקופה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק אזי לא ניתו יהיה להיכנס להוראות מסלול זה.
  • לא קיים תנאי עתידי לצורך קבלת הפטור בהצהרת המוכר, כלומר, אם הזכאות לפטור ממס שבח מותנית בתנאי עתידיף כגון סעיף 49ה המותנה ברכישת דירה חליפית או מכירה של דירה נוסת בתנאים הקבועים בסעיף, או פטור לפי סעיף 49ב(2) המותנה במכירת דירת מגורים קודמת בתקופה הקבועה בסעיף 49ג(1) לחוק, אזי לא ניתן יהיה להיכנס להוראת מסלול זה.

 

5. היעדר זכויות בנייה

התמורה המשתלמת בעד הזכות במקרקעין לא הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לקבל זכויות בניה נוספות.

 

6. לא נערכה שומה על ידי המנהל

  • לא נערכו שומת מס שבח ומס רכישה על ידי המנהל.

 

7. מועד הגשת הבקשה לקבלת אישורי המיסים

  • חלפו 17 ימים מיום ההצהרה או מיום הגשת המסמכים לבקשת המנהל, לפי המאוחר. (חשוב: במכירות מיום 01.01.2019 לאחר שחלפו 14 ימים, ובמכירות מיום 01.01.2020 ואלך לאחר שחלפו 10 ימים)

 

8. במסלול זה הגשת הבקשה תהא על ידי טופס 7161, למשרד האיזור הרלוונטי (למדור גביה)

  • חשוב: במסלול זה  האישור יונפק באמצעות מערכת המייצגים.

  

טיפים חשובים:

 

  • לאור התנאים המפורטים לעיל הרי שתנאי ראשוני שייבדק על מנת לבחון זכאות לקבלת אישור מיסים לפי מסלול זה הינו כי הצהרת המוכר הוגשה בטופס 7000 המיועד למכירת "דירת מגורים מזכה" שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור מלא  לפי הוראות פרק חמישי 1.
 
  • יודגש כי כאשר מדובר במכירה הזכאית לפטור חלקי, כגון דירה הנמכרת בפטור לפי פרק חמישי 1 בסכום העולה על תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1) לחוק או מכירה שהתמורה הושפעה מזכויות נוספות לבנייה (קיימות או צפויות) אף אם על פי המנגנון הקבוע בסעיף 49ז לחוק כל התמורה פטורה – יש לדווח באמצעות טופס 7002. יודגש כי במקרה בו קיימות זכויות נוספות לבנייה (קיימות או צפויות) אולם הצדדים סבורים כי התמורה לא הושפעה מזכויות אלו יש לדווח באמצעות טופס 7002 בלבד. על מכירות אלו לא יחולו המסלולים שבתיקון וזאת מכיוון שכאמור לעיל לא חל במכירתה הוראות סעיף 16(א)(2א) לחוק ומכיוון שבשלב זה לא ניתן לשלם מקדמת מס שבח במכירה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק אף אם מדובר בפטור חלקי.
 
  • בעסקה למכירת דירת מגורים מזכה מרובת מוכרים/ רוכשים בה אחד הצדדים לעסקה לא עומד בתנאי הוראות סעיף 16(א)(2א) הרי שלא יינתן אישור במסלול זה לכל העסקה (לדוגמא שני מוכרים שאחד מהם מבקש להתחייב במס שבח בחישוב לינארי מוטב).

 

 

מסלול שלישי

מסלול זה הינו "עמידה בתנאים שקבע המנהל" – לפי סעיף 15(ט)(1)(ב)

מסלול זה הינו תנאים מצטברים לרוכש בלבד – הרוכש יכול לבקש במסלול זה אישור מס רכישה

חשוב: מסלול זה הינו הוראת שעה בתוקף למכירות בין התאריכים 30.05.2018 – 30.04.2020.

 

מדובר באותם תנאים הקבועים במסלול הראשון למעט התנאי לפיו חלפו 60 ימים מיום ההצהרה הקבוע בסעיף 15(ט)(1)(א) ובתוספת התנאים הקבועים בסעיף 15(ט)(1)(ב) והתנאים שקבע המנהל כפי שיפורט להלן:

 

1. התמלאו תנאים 1,2,3,5,6 במסלול 1 כדלהלן;

 

  • תשלום מקדמה למס שבח לפי סעיף 15(ב) קרי, 15% או 7.5%.
  • מקדמת מס השבח , כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש בשל הפרת ההסכם על ידי המוכר באי מסירת חזקה בנכס לפי סעיף 15(ד)(3)(ב).
  • תשלום השומה העצמית של מס הרכישה במועד החוקי, קרי, תוך 60 ימים ממועד העסקה או כאשר חל סעיף 51 לחוק שאז 14 ימים מהיום שחדל התנאי להתקיים.
  • המנהל לא ערך שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה, וכל עוד השומה נערכה לפני שהוגשה הבקשה לקבלת אישורי המיסים, גם אם הוגשה במועד.
  • אם ביקש הרוכש הקלה או פטור ממס רכישה בהתאם להוראות לפי סעיף 9 הוא הגיש את המסמכים להוכחת זכאותו להקלה או לפטור כאמור.

 

2. שולמו מס השבח ומס הרכישה בשל המכירה שבה הגיעה לידי המוכר הזכות הנרכשת (כלומר, עסקה אחת אחורה).

 

3. הרוכש המציא למנהל את כל המסמכים הנדרשים על ידו.

 

4. מתקיימים התנאים שקבע המנהל, כדלהלן;

 

  • הצהרת הרוכש הוגשה עד 30 ימים מיום המכירה.
  • אין לרוכש קנס מנהלי בכל אחד ממערכי המס ללא מגבלת סכום.
  • לרוכש לא קיים אישום פלילי באחד ממערכי המס ב-7 שנים שקדמו למועד בדיקת בקשתו.
  • השומה העצמית של הרוכש אינה מותנית בתנאי עתידי. אם השומה העצמית של הרוכש מתונית בתנאי עתידיף כגון; התחייבות למכור את הדירה הישנה תוך התקופה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק אזי לא יהיה ניתן להיכנס להוראטת מסלול זה.
  • אין לרוכש חוב סופי בהרשאה העולה על 10,000 ₪ ומעלה, ללא הסדר תשלומים בכל אחד ממערכי המס.
  • אין לרוכש תיק חקירה פתוח בכל אחד ממערכי המס.
  • לרוכש לא קיים ליקוי מהמפורטים להלן;

 

  • ליקויים במס הכנסה

    לא הוגש דו"ח שנתי למס הכנסה וחלף המועד להגשה, לרבות מועד ארכה שניתנה, לאחת משלוש השנים שקדמו למועד בדיקת הבקשה.

    קיימת דרישה פתוחה להגשת הצהרת הון וחלף המועד להגשתה ואין ארכה תקפה.

     

    ליקויים במערך הניכויים

    לא הוגשו דוחות שנתיים בניכויים לאחת מ-3 השנים שקדמו למועד בדיקת הבקשה.

     

    ליקויים במע"מ

    קיימת לפחות קביעה אחת שלא הוסרה בתקופה העולה על חצי שנה טרם מועד בדיקת הבקשה או יותר מקביעה אחת בתקופה של 3 שנים לפני מועד זה.

     

    ליקויים במיסוי מקרקעין

    הרוכש לא חויב ב-5 השנים שקדמו למועד בדיקת בקשתו, בקנס גרעון על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

 

5. במסלול זה ניתן יהיה לקבל את האישור אך ורק באמצעות פניה על גבי טופס 7160 למוקד הארצי במייל ייעודי האישור יישלח כקובץ מצורף  הניתן להדפסה במייל חוזר.

 

דגשים כללים:

 

התנאים המפורטים בכל מסלול הינם תנאים מצטברים.

בדיקת התנאים תיעשה נכון למועד הפקדת האישור (בדיקת הבקשה).

ברכישה ע"י מספר רוכשים, לרבות בני זוג, הבדיקה תיעשה  על כל רוכש בנפרד.

 

רישום הערה בפנקסי המקרקעין

 

על כל אישור מס רכישה לטאבו שיונפק במסגרת המסלולים המפורטים בהוראה זו תופיע הערה בהתאם לסעיף 16(ז). להלן נוסח הערה:

"רישום הערה: יש לרשום הערה לפי סעיף 16(ז)(1) לחוק מיסוי מקרקעין".

 

שימו לב: ההערה לא מונעת ביצוע עסקאות או כל פעולה אחרת. מטרתה להביא את המידע לידיעת צד ג' המעוניין לרכוש את הנכס.

ההערה תימחק אוטוממטית בקשר ממוחשב בין רשות המיסים לרשם המקרקעין (פעולת המחיקה מתבצעת אחת לשבוע בקשר ממוחשב אוטומטי ולא באופן מיידי), רק לאחר שאישר המנהל בהודעה שתשלח לרשם ולמי שנרשמה לו הזכות כיהעסקה פטורה או ששולם המס בגינה.

 

שימוש במערכת המייצגים

 

כאמור לעיל אישור מיסים בכל אחד מהמסלולים למעט המסלול השלישי "עמידה בתנאים שקבע המנהל", ניתן להפיק באמצעות מערכת המייצגים.

בנוסף, ניתן להפיק שובר מקדמת מס שבח ואישור מקדמת מס שבח דרך מערכת המייצגים.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מיסוי מקרקעין

טלפון: 03-6938555 | פקס: 03-7608080 | נייד: 0546619696 | שד' שאול המלך 8, בית אמות משפט, תל אביב 64773

 

הילה יעקב | משרד עורכי דין

עולם הנדל"ן